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Fiscalidad de la vivienda

20 mayo, 2012 en Economía, Impuestos, Vivienda

La fiscalidad de la vivienda debe orientarse al objetivo principal de cumplir el derecho de una persona demandante de vivienda a disfrutar de una vivienda digna, según se ha desarrollado en la entrada anterior. También debe, de forma secundaria, satisfacer los objetivos de mantener la vivienda de adquisición (por contraposición a la vivienda en alquiler) a un precio alcanzable para la mayoría de la población y evitar las peligrosísimas burbujas inmobiliarias.

Para ello creo absolutamente fundamental que el valor catastral de la vivienda se actualice anualmente con el valor de mercado y sea igual a éste. Actualmente el valor catastral es alrededor de un tercio del valor de mercado y se actualiza cada ¡diez años! Es un desfase notablemente excesivo que genera graves disfunciones en el mercado, favorece las burbujas y hace más duro su estallido. No supone una mayor carga de trabajo para el Catastro. Simplemente se debería obligar a los Registros de la propiedad inmobiliaria a introducir en una base de datos, para los pisos cuya compraventa se inscribiera, el precio, los metros cuadrados construidos, la fecha de construcción, el estado (nuevo, usado, a reformar), la altura (bajo, ático, otro) y el código postal. Para los pisos existentes en ese código postal se aplicaría, como valor catastral (y de mercado, recordemos) en un año determinado, el valor medio, por metro cuadrado construido, de los pisos vendidos en ese código postal durante ese año, aplicando los coeficientes correspondientes por las características de la vivienda.

Esto obligaría a los ayuntamientos a cambiar anualmente sus tipos de IBI. Pero lo que hacen ahora, escalonar las subidas del valor catastral durante diez años, distorsiona el mercado. Y lo que dicen «Hacienda nos obliga a subir el IBI» es mentira, porque aunque el valor catastral suba, el Ayuntamiento tiene la facultad de bajar el tipo que cobra sobre ese valor.

Otras medidas de fiscalidad sobre vivienda son las desgravaciones a la compra (parcialmente responsables de la burbuja) o al alquiler. El problema de estas desgravaciones es que enseguida se suelen trasladar al precio sin producir el efecto deseado. Por ejemplo, si la compra desgrava, esto suele incrementar el precio en una cuantía superior a la desgravación. Por eso, si se decide una desgravación, debe controlarse anualmente si está consiguiendo el resultado planeado, y si a los dos años no hay evidencias claras, suprimirla.

Creo mucho más en la eficacia de los recargos impositivos. Habría que incrementar el que ya existe sobre la vivienda distinta de la habitual: el IBI de una vivienda no habitual y no arrendada debería multiplicarse por el número de viviendas que posee su propietario. Así, pagaría el doble de IBI por su segunda vivienda, el triple, tanto por la segunda como por la tercera, si poseyera tres, etc. Con los locales comerciales no arrendados ni dedicados a una actividad empresarial de su propietario, lo mismo. El tejido de una ciudad no solamente lo conforman las viviendas, sino también los comercios, y me parece fundamental fomentar la oferta de alquiler de locales.

Por último, al ser el inmobiliario un sector sujeto a profundas fluctuaciones, su fiscalidad debe evaluarse continuamente, y cambiarse a mejor si se considera que no está cumpliendo los objetivos. Dejar en marcha medidas que han demostrado su ineficacia puede provocar efectos gravísimos.