Vivienda

El alquiler con opción a compra

Se deben buscar las salidas más convenientes a la enorme cantidad de viviendas sin vender que existe en España. Son un lastre para los bancos que las poseen y dificultan el normal funcionamiento de la economía. Lo ideal sería venderlas, pero es difícil: el entorno de precios a la baja no aconseja comprar, y los posibles compradores se enfrentan a un futuro incierto por el paro y la precariedad laboral. El alquiler sería entonces la opción preferible, pero se enfrenta a la insana tendencia de los españoles a la propiedad inmobiliaria, y a la errónea idea de que alquilar es «tirar el dinero» (en realidad, en estos momentos, con los precios descendiendo, el alquiler supone una ventaja respecto a la propiedad). Hay una forma de hacerlo más atractivo: el alquiler con opción a compra y con la posible recuperación de las cantidades invertidas por los inquilinos temporales.

Veamos un ejemplo: supongamos un piso tasado fiablemente en 150.000 euros y que es propiedad de un banco. Lo pone en alquiler por 600 euros mensuales. Supongamos una inflación del 2%, con la que se va actualizando el alquiler, y un tipo de interés simbólico del 0,5% (de favor; al banco le interesa desprenderse de la vivienda) para el valor del piso.

Con estos datos, el inquilino sería propietario de la vivienda en menos de veinte años.
Ahora bien, si el primer inquilino, tras estar diez años, decide marcharse, con el sistema que propongo, no perdería las cantidades invertidas (78837,99 euros). El nuevo inquilino, si está nueve años más, tendría derecho a comprar al primero «sus años de uso» por el importe exacto que pagó (sin actualizar con la inflación) y así, tras estar nueve años, paga 78837,99 euros y el piso sería suyo.
Otro sistema, que no requiere de contactos entre inquilinos, sería un sistema FIFO (first input, first output). Supongamos que a ningún inquilino de los que pasan por el piso le interesa comprarlo. Entonces, a partir del año 19, cuando el piso va, digamos, por el cuarto inquilino, que está pagando un alquiler de 10283,37 euros anuales, el banco empieza a devolver al primer inquilino lo que pagó el año 1, esto es, 7200 euros (ya digo, sin actualizar con la inflación, para evitar que el banco se vea sometido a riesgos inflacionarios).
Creo que es un sistema atractivo, sin riesgos y beneficioso para todas las partes. Naturalmente necesitará de su articulación legal y reglamentaria, pero no parece excesivamente complicado lograrla y podría ayudar a digerir la reventada burbuja inmobiliaria.

 

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Los desahucios

A través de los desahucios muchas familias están perdiendo su vivienda. El suicidio de dos desahuciados en noviembre de 2012 ha forzado al Gobierno español a aprobar un decreto el 15 de noviembre de ese año: las familias que no ingresen entre todos los miembros más de 1.597 euros al mes (3 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples, que en 2012 es de 532 euros al mes), cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, cuando su carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por 1,5 en los últimos cuatro años, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos, no serán desahuciadas durante dos años si cumplen además alguno de los siguientes requisitos:

  •  ser familia numerosa,
  •  familia monoparental con dos hijos a su cargo,
  •  familia con un menor de tres años,
  •  familias que tenga a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 % o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral,
  • familias que convivan con familiares (hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad) que sean discapacitados, dependientes o que sufran una enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral,
  •  familias en las que los deudores estén en paro y hayan agotado la prestación,
  •  víctimas de violencia de género.
Además, las familias que no cumplan alguno de estos requisitos y sean desahuciadas, podrán acceder a un parque público de viviendas en alquiler.
Por otra parte estas condiciones solo se aplican si es un banco el que va a posesionarse de la vivienda; si es un particular el desahucio sí que podría llevarse a cabo.
Opino que debería avanzarse más: las familias (o personas que vivan solas, que también hay muchas) no podrán ser desahuciadas cuando no ingresen entre todos los miembros más 3 veces el IPREM, cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos. Punto. Sin más condiciones. Sin más requisitos. Sin moratorias, que no hacen más que engordar la deuda e imposibilitar todavía más su pago. Eso sí, la propiedad de la vivienda pasaría al banco y a la familia se le embargaría un 50% de sus ingresos (salarios, prestaciones…) hasta que la deuda hubiera sido saldada, con un máximo en el tiempo de la duración de la hipoteca original.
Por otra parte deben establecerse límites para evitar que la deuda engorde hasta el infinito. El tipo de interés de mora no debe superar el doble del tipo de interés nominal de la hipoteca. La deuda total que a una persona le puede generar una hipoteca no puede exceder del doble de su importe inicial, contando todo (parte impagada, intereses de mora, costas judiciales, etc.). Cuando la deuda alcanzara ese montante, dejaría automáticamente de generar intereses y cualquier gasto adicional debería sufragarlo el banco.
Para evitar otra crisis hipotecaria en el futuro, creo que deberían tomarse YA las siguientes medidas (contra el decálogo de malas prácticas bancarias que denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca):
  • Prohibición de los avales personales en el futuro e invalidación de los existentes. A través del aval los bancos se cubren injustamente las espaldas. Además, debido a la confianza (a veces desmedida) con que se establecen las relaciones sociales en España, unas personas tienden a avalar a otras sin ser conscientes del riesgo que eso supone. Todo el riesgo del solicitante del crédito debería reflejarse en su tipo de interés.
  • Prohibición de conceder hipotecas a más de 30 años o, si el solicitante es mayor de 50 años, a más años de los que resulten de restar a la esperanza de vida media la edad del solicitante. Por ejemplo, si una mujer de 57 años solicita una hipoteca, y la esperanza de vida en ese momento para las mujeres es de 82 años, solo se le podría conceder a 25 años.
  • Prohibición de conceder una hipoteca por más del 75% del valor de tasación independiente del bien en ese momento. El solicitante elegiría libremente la agencia de tasación (es decir, el banco no podría elegirla, ni siquiera proponerla) entre un conjunto de agencias autorizadas (que, para serlo, deberían estar totalmente desligadas de entidades financieras), y la tasación, con un plazo de validez de seis meses, serviría para solicitar la hipoteca a otros bancos.
  • En caso de impago, se sacará el bien a subasta por el mayor de estos valores: el 75% del valor de mercado en ese momento o el 75% del valor de tasación original. Si nadie puja, el banco adquirirá la propiedad de la vivienda y la deuda quedará saldada automática y totalmente, aunque existan intereses de demora y costas. Eso sí, las cantidades que el deudor haya abonado mientras estuvo al corriente del pago no le serán devueltas.
  • Estas condiciones no solo deberán cumplirse en la hipoteca inicial, sino en cualquier posterior refinanciación o renegociación del préstamo.

 

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Fiscalidad de la vivienda

La fiscalidad de la vivienda debe orientarse al objetivo principal de cumplir el derecho de una persona demandante de vivienda a disfrutar de una vivienda digna, según se ha desarrollado en la entrada anterior. También debe, de forma secundaria, satisfacer los objetivos de mantener la vivienda de adquisición (por contraposición a la vivienda en alquiler) a un precio alcanzable para la mayoría de la población y evitar las peligrosísimas burbujas inmobiliarias.

Para ello creo absolutamente fundamental que el valor catastral de la vivienda se actualice anualmente con el valor de mercado y sea igual a éste. Actualmente el valor catastral es alrededor de un tercio del valor de mercado y se actualiza cada ¡diez años! Es un desfase notablemente excesivo que genera graves disfunciones en el mercado, favorece las burbujas y hace más duro su estallido. No supone una mayor carga de trabajo para el Catastro. Simplemente se debería obligar a los Registros de la propiedad inmobiliaria a introducir en una base de datos, para los pisos cuya compraventa se inscribiera, el precio, los metros cuadrados construidos, la fecha de construcción, el estado (nuevo, usado, a reformar), la altura (bajo, ático, otro) y el código postal. Para los pisos existentes en ese código postal se aplicaría, como valor catastral (y de mercado, recordemos) en un año determinado, el valor medio, por metro cuadrado construido, de los pisos vendidos en ese código postal durante ese año, aplicando los coeficientes correspondientes por las características de la vivienda.

Esto obligaría a los ayuntamientos a cambiar anualmente sus tipos de IBI. Pero lo que hacen ahora, escalonar las subidas del valor catastral durante diez años, distorsiona el mercado. Y lo que dicen «Hacienda nos obliga a subir el IBI» es mentira, porque aunque el valor catastral suba, el Ayuntamiento tiene la facultad de bajar el tipo que cobra sobre ese valor.

Otras medidas de fiscalidad sobre vivienda son las desgravaciones a la compra (parcialmente responsables de la burbuja) o al alquiler. El problema de estas desgravaciones es que enseguida se suelen trasladar al precio sin producir el efecto deseado. Por ejemplo, si la compra desgrava, esto suele incrementar el precio en una cuantía superior a la desgravación. Por eso, si se decide una desgravación, debe controlarse anualmente si está consiguiendo el resultado planeado, y si a los dos años no hay evidencias claras, suprimirla.

Creo mucho más en la eficacia de los recargos impositivos. Habría que incrementar el que ya existe sobre la vivienda distinta de la habitual: el IBI de una vivienda no habitual y no arrendada debería multiplicarse por el número de viviendas que posee su propietario. Así, pagaría el doble de IBI por su segunda vivienda, el triple, tanto por la segunda como por la tercera, si poseyera tres, etc. Con los locales comerciales no arrendados ni dedicados a una actividad empresarial de su propietario, lo mismo. El tejido de una ciudad no solamente lo conforman las viviendas, sino también los comercios, y me parece fundamental fomentar la oferta de alquiler de locales.

Por último, al ser el inmobiliario un sector sujeto a profundas fluctuaciones, su fiscalidad debe evaluarse continuamente, y cambiarse a mejor si se considera que no está cumpliendo los objetivos. Dejar en marcha medidas que han demostrado su ineficacia puede provocar efectos gravísimos.

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La vivienda

La vivienda es un derecho humano básico, y así está recogido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos (artículo 25), la Constitución Española (artículo 47) y en al menos dos leyes autonómicas del derecho a la Vivienda (Andalucía y País Vasco).

Este derecho no debe entenderse como el derecho a poseer una vivienda, sino como el derecho a disfrutar de una vivienda, ya sea en régimen de propiedad o de alquiler.

Pero el cumplimiento de este derecho deja mucho que desear: por un lado, durante demasiado tiempo las viviendas en régimen de compra se han puesto a unos precios que dificultan su acceso por la mayoría de la población; por otro lado en España el alquiler es escaso, alrededor el 17%, mucho menor que en otros países de nuestro entorno: 57% en Alemania, 47% en Holanda, 38% en Francia…

La ley andaluza solo permite al ciudadano forzar a que su ayuntamiento elabore un plan de vivienda. La vasca va mucho más allá, y da al ciudadano que no posea una vivienda digna y adecuada el derecho a reclamar que la Comunidad Autónoma le proporcione una de alquiler asequible en su comarca. A mi entender ése es el modelo que debería seguirse.

Las viviendas de protección oficial se convierten en una lotería y un nido de fraude. Es injusto que un derecho solo se proporcione a quienes lo obtienen en un sorteo, y que pasados 20 años los afortunados puedan aprovecharse de su suerte vendiendo a precio libre el inmueble.

Basándome en lo anterior, creo firmente que toda persona mayor de edad que no posea una vivienda y con al menos diez años de residencia legal en una provincia española, y otros tantos de inscripción en un registro público de demandantes de vivienda en esa provincia,  tiene derecho a que la Comunidad Autónoma (o el Estado, si la competencia no está transferida) ponga a su disposición una vivienda digna en esa provincia por un alquiler de un tercio de los ingresos reales de esa persona.

Si esa persona posee la propiedad de más de un 5% de una vivienda en territorio español, o existen pruebas de que posee más de un 5% de una vivienda en territorio extranjero, no tendría ese derecho.

Lo perdería también si adquiriera más de un 5% de una vivienda en territorio español o en el extranjero o si, habiendo disfrutado de una vivienda pública en alquiler, hubiera dejado de pagar la renta o causado conflictos o molestias graves a los otros vecinos.

Si los ingresos reales de esa persona fueran cero, y fuera capaz de trabajar o formarse, se le proporcionaría un salario social a cambio de su trabajo o formación, y se le detraería un tercio para la vivienda.

Para disfrutar de este derecho sería obligatorio apuntarse en un registro público de demandantes de vivienda en esa provincia. La persona podría apuntarse (o ser apuntada por sus padres) a cualquier edad después del nacimiento. El único requisito sería no poseer más de un 5% de una vivienda. Este registro sería empleado por las autoridades para sus planes de construcción de viviendas públicas, adquisición de edificios para rehabilitarlos y dedicarlos a vivienda, o incluso en programas de expropiaciones de viviendas a precios de mercado.

Para considerarse digna, la vivienda para una persona dispondría de agua, electricidad, un cuarto de baño de al menos 3 m2, un dormitorio de al menos 6 m2 y un salón de al menos 10 m2. Estas extensiones se irían ampliando en el caso de viviendas para parejas o familias con hijos. La vivienda se encontraría emplazada en una zona con los servicios adecuados (escuela, centro de salud, comercios, zonas verdes…)  a menos de 5 kilómetros.

Evidentemente, si una persona mejora su situación y comienza a obtener unos ingresos elevados, pagar un tercio de ellos le resultaría más gravoso que comprarse una vivienda, con lo que la adquiriría y perdería el derecho a una vivienda pública. La dejaría vacía y sería ocupada por otra persona con derecho. De esta forma se proporcionaría una mayor flexibilidad al sistema inmobiliario, se evitarían burbujas y se fomentaría la movilidad interterritorial. Para este último objetivo, el derecho a vivienda en una provincia podría adquirirse cuando a la persona se le ofreciera un empleo fijo en esa provincia, sin esperar los años de registro.

La vivienda pública sería SIEMPRE en alquiler. Aunque una persona se pasara ochenta años de inquilina en una vivienda pública, no adquiriría su propiedad, ni podría trasmitir el derecho a seguir alquilándola.

Obviamente este programa iría acompañado de una evaluación muy rigurosa de los ingresos de la persona, resultado de los planes de lucha contra el fraude fiscal de los que he hablado en otras entradas.

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Mete "Lo que hay que hacer" en Google y mira qué te sale: enlaces a un libro "Lo que hay que hacer con urgencia" del que las primeras páginas no están disponibles para descargar. Y mientras, tu ciudad, tu país, tu planeta bullen de problemas a los que no se pone remedio adecuado, cuando existen soluciones para todos. Escribo este blog desde Madrid, España, la Tierra, para unir mi voz a los que proponen estas soluciones y presionan para que se apliquen.
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