Los desahucios
A través de los desahucios muchas familias están perdiendo su vivienda. El suicidio de dos desahuciados en noviembre de 2012 ha forzado al Gobierno español a aprobar un decreto el 15 de noviembre de ese año: las familias que no ingresen entre todos los miembros más de 1.597 euros al mes (3 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples, que en 2012 es de 532 euros al mes), cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, cuando su carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por 1,5 en los últimos cuatro años, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos, no serán desahuciadas durante dos años si cumplen además alguno de los siguientes requisitos:
- ser familia numerosa,
- familia monoparental con dos hijos a su cargo,
- familia con un menor de tres años,
- familias que tenga a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 % o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral,
- familias que convivan con familiares (hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad) que sean discapacitados, dependientes o que sufran una enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral,
- familias en las que los deudores estén en paro y hayan agotado la prestación,
- víctimas de violencia de género.
Además, las familias que no cumplan alguno de estos requisitos y sean desahuciadas, podrán acceder a un parque público de viviendas en alquiler.
Por otra parte estas condiciones solo se aplican si es un banco el que va a posesionarse de la vivienda; si es un particular el desahucio sí que podría llevarse a cabo.
Opino que debería avanzarse más: las familias (o personas que vivan solas, que también hay muchas) no podrán ser desahuciadas cuando no ingresen entre todos los miembros más 3 veces el IPREM, cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad, y cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos. Punto. Sin más condiciones. Sin más requisitos. Sin moratorias, que no hacen más que engordar la deuda e imposibilitar todavía más su pago. Eso sí, la propiedad de la vivienda pasaría al banco y a la familia se le embargaría un 50% de sus ingresos (salarios, prestaciones…) hasta que la deuda hubiera sido saldada, con un máximo en el tiempo de la duración de la hipoteca original.
Por otra parte deben establecerse límites para evitar que la deuda engorde hasta el infinito. El tipo de interés de mora no debe superar el doble del tipo de interés nominal de la hipoteca. La deuda total que a una persona le puede generar una hipoteca no puede exceder del doble de su importe inicial, contando todo (parte impagada, intereses de mora, costas judiciales, etc.). Cuando la deuda alcanzara ese montante, dejaría automáticamente de generar intereses y cualquier gasto adicional debería sufragarlo el banco.
Para evitar otra crisis hipotecaria en el futuro, creo que deberían tomarse YA las siguientes medidas (contra el decálogo de malas prácticas bancarias que denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca):
- Prohibición de los avales personales en el futuro e invalidación de los existentes. A través del aval los bancos se cubren injustamente las espaldas. Además, debido a la confianza (a veces desmedida) con que se establecen las relaciones sociales en España, unas personas tienden a avalar a otras sin ser conscientes del riesgo que eso supone. Todo el riesgo del solicitante del crédito debería reflejarse en su tipo de interés.
- Prohibición de conceder hipotecas a más de 30 años o, si el solicitante es mayor de 50 años, a más años de los que resulten de restar a la esperanza de vida media la edad del solicitante. Por ejemplo, si una mujer de 57 años solicita una hipoteca, y la esperanza de vida en ese momento para las mujeres es de 82 años, solo se le podría conceder a 25 años.
- Prohibición de conceder una hipoteca por más del 75% del valor de tasación independiente del bien en ese momento. El solicitante elegiría libremente la agencia de tasación (es decir, el banco no podría elegirla, ni siquiera proponerla) entre un conjunto de agencias autorizadas (que, para serlo, deberían estar totalmente desligadas de entidades financieras), y la tasación, con un plazo de validez de seis meses, serviría para solicitar la hipoteca a otros bancos.
- En caso de impago, se sacará el bien a subasta por el mayor de estos valores: el 75% del valor de mercado en ese momento o el 75% del valor de tasación original. Si nadie puja, el banco adquirirá la propiedad de la vivienda y la deuda quedará saldada automática y totalmente, aunque existan intereses de demora y costas. Eso sí, las cantidades que el deudor haya abonado mientras estuvo al corriente del pago no le serán devueltas.
- Estas condiciones no solo deberán cumplirse en la hipoteca inicial, sino en cualquier posterior refinanciación o renegociación del préstamo.
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Vente a Gente
En lugar de continuar instando procedimientos judiciales de desahucio, que fuerzan a propietarios con problemas a abandonar sus casas, el Gobierno español debería trabajar en un plan que obligue a los bancos a rebajar el principal de la hipoteca y los tipos de interés a cambio de quedarse con un porcentaje de la propiedad de las viviendas. En situaciones especialmente difíciles, los propietarios deberían tener la posibilidad de suspender o diferir los pagos hasta que estén en condiciones de abonarlos.Un plan de este tipo conseguiría varios objetivos. En primer lugar, sería una fórmula con humanidad de dar a los propietarios de viviendas la oportunidad de mantener sus casas y, aún más importante, su dignidad y su esperanza en el futuro. También ayudaría a mantener en buen estado las propiedades inmobiliarias y las comunidades de propietarios de las que esas viviendas formen parte.En segundo lugar, daría a los bancos alguna oportunidad de recuperarse, con el tiempo, de sus pérdidas en vez de colocar a las entidades en una posición en la que tienen que elegir entre dos malas alternativas después de un proceso -el del procedimiento judicial de desahucio- que ya de por sí es caro y socialmente destructivo: invertir todavía más dinero en mantener casas mientras las tiene puestas a la venta o venderlas en un mercado deprimido con enormes pérdidas que no van a recuperar nunca. En tercer lugar, este plan reduciría el inventario de viviendas sin vender y eso daría al mercado la oportunidad de estabilizarse.
Estados UnidosEn muchos de ellos, las posibles soluciones alternativas que se plantean ponerse en práctica en España ya son una realidad en otros países. Estamos hablando de la dación en pago, esto es, saldar la deuda total de la hipoteca tan solo con la entrega de la vivienda. En Estados Unidos ya es real, aunque su aplicación varía según los Estados. “En 11 (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregon, Washington y Wisconsin) de los 54 Estados se prohíbe al acreedor reclamar más allá del valor del inmueble hipotecado, bien directamente, bien a través de distintas medidas restrictivas que hacen inviable la reclamación posterior (por ejemplo, exigiendo sentencia en un juicio con jurado). Además, 27 estados sujetan la reclamación del exceso a que ésta se limite a la diferencia entre la parte impagada de la deuda hipotecaria y la totalidad del valor de mercado actual del inmueble hipotecado (fair market value)”, señala Maria Mateos, directora de servicios jurídicos de Ausbanc.Bélgica y AlemaniaLa idea del alquiler social que tanto se baraja ponerse en marcha en España con la creación del Fondo Social de Vivienda (FSV), ya es un hecho en Bélgica y en Alemania, aparte de para algunos clientes afortunados del Bank of America. En ambas naciones, el juez es el encargado de fijar el valor del inmueble que se va a ejecutar y además, se conceden al deudor un plazo de seis meses para que encuentre una alternativa a la ejecución. No obstante, “conviene resaltar a Alemania como uno de los países europeos que ofrece mayor protección a los desahuciados”, afirma Jaime Docio, abogado de Medina Cuadros. Para empezar, en muy pocos casos se puede forzar al hipotecado a salir de la vivienda y en el caso de que así pase, existe el programa Hartz IV: “el Estado garantiza a los desahuciados un hogar pagando un alquiler social y les ofrece una ayuda de casi 400 euros mensuales sin límite temporal”, explica Docio. Durante todo el proceso judicial en ningún momento se echa de la vivienda al antiguo propietario, sino que pasa a habitarla en régimen alquiler. La solución más habitual suele ser que el antiguo propietario vende la vivienda y con ese dinero paga la deuda hipotecaria pendiente.
Propuestas del editorial de Dinero y Derechos (publicación de la Organización de Consumidores y Usuarios) sobre desahucios.»En la OCU pensamos que quien pide un préstamo y se endeuda voluntariamente no puede librarse de sus obligaciones a la ligera. Pero se podrían hacer muchas cosas para intentar que, aunque técnicamente pierda la casa, pueda permanecer en ella y afrontar su deuda en condiciones más benévolas:- Podría fijarse para casos de impago un interés máximo (el legal, por ejemplo) y eximirse al deudor de los impuestos y gastos notariales y registrales asociados al desahucio.- El desahuciado debería tener derecho preferente de alquiler de la vivienda por al menos 10 años y una renta máxima del 2% anual del valor de adjudicación, actualizable con el IPC (así las entidades, al adjudicarse la vivienda, no le darían un valor muy bajo).- Como compensación, las entidades podrían estar exentas del IBI y la tasa de basuras, amén de hacerse la deducción correspondiente en el impuesto de sociedades. De rebote se estimularía la dación en pago, pues algunas entidades preferirían recibir el piso libre de ocupantes que mantenerlo con una renta limitada.- Para terminar: no nos parece mala idea promover un fondo de viviendas propiedad de las entidades de crédito destinado al alquiler social, siempre que se evite la creación de guetos y que las entidades atiendan a sus propiedades como buenos vecinos.
El Real Decreto-Ley 27/2012 sobre protección de los deudores hipotecarios paraliza durante dos años el lanzamiento de la vivienda habitual de los deudores más vulnerables. La intención es buena pero la determinación legal de quién merece esta protección es criticable: quizás tenga sentido que se limite a unidades familiares con miembros especialmente vulnerables, pero los límites de ingresos producirán graves injusticias. Además, la protección solo se aplica si el adquirente tras la ejecución es el propio acreedor, de forma que una familia, aunque cumpla todos los requisitos legales, puede ser expulsada de su casa si tiene la mala suerte de que en la subasta la compra un tercero. Finalmente, la norma no evita la pérdida de la propiedad, ni impide al banco reclamar el resto de la deuda —que seguirá produciendo altísimos intereses de demora—, por lo que al que al cabo de los dos años la familia será desahuciada y seguirá debiendo una cantidad que no podrá pagar. Por tanto la norma aplaza, pero agrava, la situación de exclusión social que pretende evitar.Es necesario que se eliminen las situaciones de abuso, estableciendo un límite a los intereses de demora. Para evitar que se llegue a la ejecución, hay que otorgar incentivos -fiscales y otros— a los deudores y a los bancos que acuerden soluciones alternativas como la dación en pago o la refinanciación. El vigente código de buenas prácticas solo será útil si se amplían las familias que pueden acogerse a él, al menos en cuanto a la posibilidad de imponer durante un periodo la carencia de capital y la reducción de intereses.Las reformas en la ejecución hipotecaria no deben entorpecerla sino hacerla eficaz, transparente y rápida, y permitir que se obtengan en ella precios de mercado y que el deudor que colabore (entregando la vivienda, buscando un comprador) obtenga ventajas por ello.