El primer paso para vender una casa es fijar el precio de la misma. Hacerlo con sentido común y acorde a la realidad del mercado inmobiliario reducirá los tiempos de la operación y facilitará la búsqueda de futuros compradores. No obstante, se trata de una decisión en la que lo emocional también interviene. Esto es, el valor personal de nuestro hogar puede conducirnos a deshacernos de él con mayor o menor dificultad. Asimismo, el aspecto o distribución del inmueble condicionará al interesado a la hora de aceptar un precio u otro. La conclusión es que realizar una estimación del coste de nuestra casa no es un asunto estrictamente matemático; aunque sí que existen criterios objetivos. ¿Cuáles son los factores que intervienen en la valoración? ¿Cómo priorizar unos sobre otros? A continuación se dan algunas ideas.
En primer lugar, existen distintos portales de empresas de gestión inmobiliaria que ofrecen tasaciones aproximadas de pisos. A pesar de no tratarse de una estimación oficial (conviene pedir ésta en una entidad homologada por el Banco de España) nos servirá para tomar un precio de referencia. Pero, ¿qué criterios tienen en cuenta estas páginas web? Sin duda, el principal es el valor de inmuebles similares en el mercado. Tanto la localización de la casa como la demanda en esa ubicación son los factores clave. Por un lado, existen estudios por provincias que incluyen indicadores determinantes como el precio del suelo o la rentabilidad de la vivienda a la hora de ponerla en alquiler. Por otro lado, las zonas más caras son aquellas donde el número de potenciales compradores supera holgadamente a la oferta inmobiliaria.
Desde Housell afirman que “hay muchos elementos que influyen a la hora de determinar el precio de venta de la casa: El valor de mercado, las casas cercanas y con las mismas características, el precio que estaría dispuesto a pagar un inversor teniendo en cuenta la rentabilidad que conseguiría a la hora de alquilar la vivienda… Y sin duda también influye la situación de la vivienda y su estado. Hay que tener en cuenta que un comprador que tiene que invertir 20.000€ en una reforma no va a pagar lo mismo que otro que no tiene que reformar la vivienda”.
Más allá de los factores relacionados con la situación del mercado, la ubicación de nuestra casa lleva asociados valores vinculados a las características de la zona. Así, podremos exigir un precio mayor por un inmueble que disponga de abundantes servicios públicos en sus cercanías que por otro que se encuentre aislado. Igualmente, los planes urbanísticos a medio y largo plazo, las vías de comunicación, o la proximidad del mar o de la montaña son factores que benefician la venta. Otros, subjetivos, intervendrán dependiendo de los intereses del futuro comprador: una intensa vida nocturna o un entorno tranquilo y familiar, la cercanía de familiares y amigos, etc.
Otro tema es el del estado de la casa. Nos referimos con esto tanto al estado legal (tipo de vivienda e impuestos que sostiene) como al estado físico (cómo de bien se conserva). Respecto a este último, debemos preguntarnos si el interesado tendrá que hacer frente a alguna reforma tras su entrada. Si es así, una opción es restar su coste aproximado al precio total del piso. Otra, tal vez la más recomendable, es llevar a cabo la reforma nosotros mismos. Pensemos que una pequeña obra es capaz de revalorizar sensiblemente el inmueble. Por último, la “puesta en escena” juega un papel decisivo: ordenar la vivienda, distribuir los muebles de manera atractiva, mantenerla limpia e iluminada… son pequeñas estrategias que invitan a la compra y pueden convencer al comprador de aceptar un precio algo mayor.
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